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競売中古マンションコラム一覧

不動産競売用語/不動産関連用語2017.08.23

競売物件評価方法の1つである収益還元法(直接還元法とDCF法)についての解説

皆さんは、競売物件の入札を検討される際に、3点セット評価書の『評価額算出の過程』の『収益価格の試算』の項目をどの程度ご覧になっていますでしょうか?実はこの項目には3点セットの中でも不動産投資的な観点から特に重要な情報が詰まっていて、しっかり読み込んでいくと他では手に入らないような貴重なお宝情報が手に入る極めて美味しい箇所なのです。

この『収益価格の試算』の項目は、不動産評価のプロである不動産鑑定士が執行裁判所から選任された競売評価人として、収益還元法を用いて当該物件の収益価格としての資産価値を評価したプロセスが記載されている部分です。収益還元法には大きく分けて直接還元法とDCF法の2つのやり方があるのですが、とりわけDCF法が用いられている場合が特にお宝情報としての情報価値の高いといえます。

なぜなら、DCF法が採用されている場合、不動産鑑定士が収益価格を算出するにあたり当該物件を投資用不動産と仮定してはじき出した将来のキャッシュフローや数年後の予測転売価格の数値が評価書上に記載されているからです。落札後のインカムゲインや出口戦略としてのキャピタルゲインまで視野に入れた上でこれから入札戦略を練ろうとする方にとってみれば、プロ視点での落札後の想定賃料、年間純収益、将来の予測転売価格がすべてフリーコストで一手に数値的に把握できてしまうわけで、この点が美味しい箇所としての所以です。

それでは、このお宝情報へのアクセスを容易にすべく、以下順に収益還元法の具体的中身について解説していきたいと思います。

カテゴリ:不動産競売用語/不動産関連用語

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競売マンション取得マニュアル2017.08.08

競売不動産取得の際の登録免許税計算とその軽減措置についての解説

競売物件を落札した後に必ず納めなければならない税金が2つあります。登録免許税(国税)と不動産取得税(地方税)です。この記事では、このうちの登録免許税とその軽減措置に絞って詳しく解説したいと思います。

特に軽減措置についての箇所は、居住目的で入札をお考えの方には知っておいて頂きたい知識です。

カテゴリ:競売マンション取得マニュアル

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競売マンションデータ2017.08.05

先月の売却価額AI予測的中率ランキング<2017年07月分>

競売マンションドットコムPRO(https://keibai-mansion.com/prolp.html)が提供する
AIによる落札シミュレーションの、先月分の予測精度検証結果です。

カテゴリ:競売マンションデータ

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競売マンションデータ2017.07.15

先月の売却価額AI予測的中率ランキング<2017年06月分>

競売マンションドットコムPRO(https://keibai-mansion.com/prolp.html)が提供する
AIによる落札シミュレーションの、先月分の予測精度検証結果です。



カテゴリ:競売マンションデータ

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不動産投資関連2017.07.01

競売マンションを落札して民泊ビジネスを始める際に気をつけたい民泊新法のポイント整理

2017年6月9日に住宅宿泊事業法が成立しました。いわゆる民泊新法です。これにより、今まで国家戦略特区における特区民泊の活用や旅館業法の簡易宿所免許の取得といった限定されたやり方でしか合法的に認められていなかった民泊ビジネスが、誰でも届出をすれば始めることができる道が開けました。

今後新法が施行されれば民泊ビジネスを始める際にはこの新法の規定するルールに則って事業を行っていくことが極めて重要となるので、今日はこの法律の要点をピックアップして解説していきたいと思います。

カテゴリ:不動産投資関連

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中古マンション基礎講座2017.04.03

知っておきたいマンションの管理費についてのあれこれのまとめ

一戸建てと違って、マンションに居住する際には「管理費」というものがあります。

そもそも「管理費」の管理とは何なのだろうと疑問に思ってしまうのが正直なところです。一般的には共用部分についての管理というイメージが強いですが、どういったものが含まれているのでしょうか。また、修繕積立金の問題も事前に把握しておくことが大事です。

購入後に、思わぬ値上げに遭遇して思わぬ出費となる可能性も出てきます。しっかりと知識を持ち、事前にチェックしておきたいテーマです。

カテゴリ:中古マンション基礎講座

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中古マンション基礎講座2017.03.15

知っておいて損はないマンションの修繕積立金に関する裏事情

マンションを購入した場合には、住宅ローン返済以外に「管理費」や「修繕積立金」を支払わなければなりません。「管理費」というと、その言葉から、マンションを維持管理するために必要という認識の方が多いでしょう。

一方、「修繕積立金」とは何なのでしょう。

管理費との違いも併せて、解説していきます。

カテゴリ:中古マンション基礎講座

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中古マンション基礎講座2017.02.21

管理がしっかりしている中古マンションの見極め方まとめ

中古マンションを購入する時に「予算より安い」「立地が良い」などという条件をメインに選ぶことがあるかもしれません。

しかし、実は「管理」についても重要なポイント。「マンションは管理を買え!」という言葉があるように、マンションでは場合管理状態のよしあしが「資産価値」を左右すると言っても過言ではありません。

住み心地とも関係する「管理」。購入前にしっかりとチェックしておくことがとても重要です。このことは、競売で中古マンションを落札しようとする際においても変わりはありません。

そこで今回は、中古でマンションを購入する際に管理が行き届いているかについて物件のどのようなポイントをチェックすればよいかまとめてみました。

カテゴリ:中古マンション基礎講座

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以下が入札の手順・手続きになります。

1.入札までに物件調査を行い、入札金額を決定します。
2.入札期日ま...

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競売マンションの滞納管理費の時効消滅分は、裁判所の競売評価額に影響を与えますか?

与えません。

なお、裁判例として、時効消滅した管理費等を売却基準価額に含めなかった原決定に対して執行抗告を...

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入札前にお部屋の内部を見ることは可能ですか?

入札前にお部屋を見ることができる物件はほとんどありません。
平成15年に差押債権者の申立てがあれば裁判所執行...

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