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競売マンションコラム(不動産競売用語/不動産関連用語)

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不動産競売用語/不動産関連用語 2017.08.23

競売物件評価方法の1つである収益還元法(直接還元法とDCF法)についての解説

皆さんは、競売物件の入札を検討される際に、3点セット評価書の『評価額算出の過程』の『収益価格の試算』の項目をどの程度ご覧になっていますでしょうか?実はこの項目には3点セットの中でも不動産投資的な観点から特に重要な情報が詰まっていて、しっかり読み込んでいくと他では手に入らないような貴重なお宝情報が手に入る極めて美味しい箇所なのです。

この『収益価格の試算』の項目は、不動産評価のプロである不動産鑑定士が執行裁判所から選任された競売評価人として、収益還元法を用いて当該物件の収益価格としての資産価値を評価したプロセスが記載されている部分です。収益還元法には大きく分けて直接還元法とDCF法の2つのやり方があるのですが、とりわけDCF法が用いられている場合が特にお宝情報としての情報価値の高いといえます。

なぜなら、DCF法が採用されている場合、不動産鑑定士が収益価格を算出するにあたり当該物件を投資用不動産と仮定してはじき出した将来のキャッシュフローや数年後の予測転売価格の数値が評価書上に記載されているからです。落札後のインカムゲインや出口戦略としてのキャピタルゲインまで視野に入れた上でこれから入札戦略を練ろうとする方にとってみれば、プロ視点での落札後の想定賃料、年間純収益、将来の予測転売価格がすべてフリーコストで一手に数値的に把握できてしまうわけで、この点が美味しい箇所としての所以です。

それでは、このお宝情報へのアクセスを容易にすべく、以下順に収益還元法の具体的中身について解説していきたいと思います。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.11.10

根抵当権の元本確定登記が不要な場合についてのまとめ

根抵当権の元本確定の登記には、対抗要件としての意味はなく、元本確定の事実を報告的に公示して確定後に限ってすることのできる登記の前提登記としての意味しか有しません。したがって、登記記録上、根抵当権の元本確定の事実が明らかな場合には、元本確定の登記を経ずして、元本確定の後でしかすることができない登記をすることができます。

登記記録上、根抵当権の元本確定が明らかな場合として、下記の5つのケースが挙げられます。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.11.08

【読んで納得!】市街化区域と市街化調整区域の違いとは?

行政自治体は、都市計画区域内で効率的な街づくりを計画する際に、このエリアは積極的に交通網の強化や下水道の整備を進めよう、このエリアは自然が豊かだから今のところ街づくりの対象とはせずそのままに残しておこうといったかんじで、無秩序な市街地の拡大を防ぐために区域区分を定めて街づくりの優先順位を明確化します。

このように区域区分を定めてエリアに線引きをしたときに出てくる区域の呼び名が、市街化区域と市街化調整区域です。都市計画区域内で区域区分が定められると、そのエリアの土地は必ずこのどちらかに分類されます。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.11.06

無剰余による取消し制度についての話

無剰余による取消し制度について、簡単に整理してみました。


無剰余とは、執行裁判所が定めた買受可能価額が優先債権と手続費用(差押えの登録免許税や現況調査・評価の費用)の合計見込額を下回る場合をいいます。


民事執行法63条1項は、このように競売を実施しても差押債権者に配当される余剰がない場合には、配当が回って来ない債権者からの競売申立は無益な競売として認めていません(剰余主義)。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.05.27

第三者異議の訴えと競売手続の関係についてのややマニアックな知識

えー、今回のコラムはややマニアックです。一部の法律関係の仕事に従事されている方々を除いて、そもそも第三者異議の訴えって何だよ?っといった感じの印象を受ける方が大半だと思います。

第三者異議の訴えが何なのかを一言で申しますと、不当な強制執行で権利侵害を被った第三者が債権者に対して、『その強制執行ちょっと待った!中止にしてくれ!』と訴えることができる権利、のことを言います。

民事執行法38条1項を引用すれば、

『強制執行の目的物について所有権その他目的物の譲渡又は引渡しを妨げる権利を有する第三者は、債権者に対し、その強制執行の不許を求めるために、第三者異議の訴えを提起することができる。』

というわけです。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.04.15

壁芯面積と登記面積(内法面積) その違いと注意すべきポイント

マンションなどの床面積を表示する際に、「壁芯面積」と、内法計算による「登記簿面積」の2種類があることをご存知ですか? この2種類の面積はどのように違い、それぞれどのような場合に用いられるのかを知っておきましょう。場合によっては固定資産税の軽減措置にも影響を与えることがあります。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.03.24

路線価と公示価格と固定資産税評価額の違いを理解する

「一物四価」という言葉をご存じでしょうか? ひとつの不動産には「地価公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「取引(実勢)価格」という4つの異なる価格があるという意味です。
なぜひとつの不動産に4種類もの価格があるのか。それは不動産が非常に金銭的価値の高い財産だからであり、また用途によって金銭的な資産価値を生むかどうかが異なるからでもあります。

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不動産競売用語/不動産関連用語 2015.02.10

「路線価」に関する総合的な知識まとめ

不動産(土地)の価値について調べる場合、いくつかの指数を参考にします。「路線価」もそのひとつです。
しかし「路線価はどのような意味を持つ指数なのか?」「どのように参考にしたらいいのか?」「そもそもどうやって調べたらいいのか?」ということは意外に知られていません。
そこで、「路線価」に関する総合的な知識をまとめておきたいと思います。

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