マンションを購入すると、「管理費」「修繕積立金」「修繕積立一時金」「管理準備金」などを毎月、あるいは定期的に請求されます。修繕積立金などはなんとなく直感的に理解できるのですが、内訳の不明な管理費については、「いったい何にこれだけのお金がかかっているのだろう？」「そもそも管理費とはなんだろう？」といった疑問に感じることはないでしょうか。

また、不動産投資の場合はこうした経費も投資総額に加算されていくわけですから、無関心ではいられません。そこで、マンションの管理費について一般的な事柄をまとめてみました。

共用部分の維持費が主たる内訳

マンションの管理費の内訳は、公租公課、火災保険・損害保険料、管理組合の運営費用（事務通信費など）のほか、通路・非常階段・エントランスなどの照明やエレベーターなどの電気代ほかの水道光熱費、共用部分の清掃・点検・修理などの維持費などが主となっています。

これらの業務を管理会社に委託している場合は、その委託費用が管理費に含まれていますし、管理組合が管理人・コンシェルジュ・警備員などを配置している場合はその費用も管理費に計上されます。

なお、「消防設備点検」や「建物設備定期点検」など、定期的に行われる法定点検の費用も管理費で賄われます。

管理費の妥当性について

管理会社に対し、どの業務をどこまで委託するかは管理組合によって決定されます。一切の業務を管理会社に丸投げする「全部委託」のスタイルは、組合の事務的な負担が非常に軽いというメリットがありますが、「第三者への再委託（エレベーターや立体駐車場の保守点検など、専門業者への委託が欠かせない業務）」などは、管理会社が中間マージンを受け取ることにより、実際に必要な経費よりも割高になってしまうことが多いようです。

このため、管理組合によっては、再委託が必要とわかっている項目に対しては管理会社に委託せず、外部業者に業務委託を直接行うことで管理費の圧縮を行っているケースもあります。

マンション管理費が妥当な金額であるかどうかは、オーナーにとって重要な問題です。しかし、実際には管理組合がそこまで機能しておらず、管理会社の言いなりになっているマンションも少なからず見受けられます。

競売マンションや中古マンションの購入にあたっては、こうした管理費の妥当性についても検討しておく必要があるでしょう。

管理費の相場について

管理費はマンションの戸数で頭割りになるため、一般的には入居者の多い大規模マンションの方が割安になります。ただし、大規模マンションになれば、その分メンテナンス費もかさみます。またメンテナンス費はマンションのグレードによっても大きく違ってくるため、一概には言えません。

管理費の一応の目安となる相場ですが、不動産経済研究所が発表したデータによると、2011年の首都圏の分譲マンションにおける管理費の平均月額は1㎡あたり216.43円となっています。

ちなみに東京23区平均が249.82円、その他の都下・神奈川・千葉・埼玉が190～200円程度となっています。この相場を大きく超えるような金額を設定している物件は、管理費の妥当性を検証するため、明細の提示などを要求するべきかもしれません。

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