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201504.27

住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて知ろう

「住宅ローンとは、住宅の購入資金に充てるために受ける融資だ」ということは広く知られています。しかし、実は世間でひとくくりに「住宅ローン」と呼ばれるものでも、「自分の居住用として住宅を購入する場合」と「投資を目的として住宅を購入する場合」では金融機関の審査基準などが大きく異なります。

マンション投資をはじめる際に上手に利用したい不動産投資ローン。ここでは住宅ローンとの違いや類似点についてまとめておきましょう。

住宅ローンと不動産投資ローン 役割の違い

住宅ローンと不動産投資ローンは同じく不動産購入を目的とした融資ではありますが、住宅ローンは融資を受ける人の個人的な信用に対して貸付が行われるのに対し、不動産投資ローンではマンション投資やアパート投資など「事業を対象とした貸付」となります。もちろん不動産投資ローンが事業を対象とした貸付とはいえその返済責任はローンを組んだ当人個人が担うことになるわけですが、金融機関は「マイホームを得るために借りた住宅ローンと、事業資金の調達手段として借りた不動産投資ローンとでは借入者の返済意思の強さが違う」と評価します。このため、金利の設定も一般に住宅ローンの方が緩やかなものとなっています。もちろん「不動産投資ローンを組む人よりも住宅ローンを組む人の方が多い」といった需要と供給のバランスも金利の違いに影響しているでしょう。

審査基準の違い

金融機関の立場から「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の違いを考えてみましょう。

住宅ローンは貸付をした人が「自分で住む」ための家の購入資金に充てられます。もちろん長年ローンを返済していくうちに返済の滞納が発生するリスクはゼロではありません。しかし「自分が住む家」は誰にとっても必要であり、賃貸住宅を借りたにしても月々家賃が発生します。また住宅ローンの滞納は社会人としての信用に甚大な影響を及ぼします。これらのことから(金融機関の立場から見た)住宅ローンの返済リスクは比較的低いと考えられます。

これに対し、不動産投資ローンには一般にいわれる「空室リスク」「家賃下落リスク」など、不動産資産の金銭的価値の減少リスクが含まれます。

住宅ローンは借主が住み続けるための住宅購入に充てられるため、借主が当該の住宅に住み続けている間は、こうした不動産資産の金銭的価値の減少リスクは金融機関には影響を与えません。しかし不動産投資ローンは「事業を対象とした貸付」であるため、ローンで購入した住宅を運用する場合のリスクまで審査基準に盛り込まなくてはならないのです。

ただし、これは決して「不動産投資のリスクが高い」という意味ではありません。不動産投資ローンには事業性が盛り込まれるため、一般的な住宅ローンよりその分基準が厳しくなるというだけに過ぎないのです。

不動産投資ローンの金利設定について

不動産投資ローンの金利設定については、金融機関の性格によってかなりの差があります。

近年はメガバンクやシティバンク、インターネットバンクなども不動産投資ローンに積極的になってきました。未曾有の低金利が続いている金融市場では資金の運用先として新しいチャネル(不動産投資ローン)を積極的に開拓したいからです。地方銀行も不動産投資ローンに対して前向きなところが多いようです。

一般に、不動産投資ローンに対して前向きな金融機関ほど審査基準も緩く、金利にも交渉の余地があるといえるでしょう。

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