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コラム詳細

201501.21

知っておきたい、不動産投資でありがちな失敗パターンについて

どのような投資でも、成功率が100%というものはありません。不動産投資、とりわけマンション投資は確実性の高い投資手法といわれていますが、中には失敗する人もいます。しかし、失敗した人の話を聞いてみると、多くのケースで共通する要素がみられるようなのです。これらの「失敗パターン」から学んで、あなたの不動産投資をさらに確実で実り多いものにしてください。

空室リスクへの対策が不十分だった

不動産投資で多くの人がもっとも気にする「利回り」。しかし表面利回りは「想定満室賃料収入」といわれ、入居者が毎月ずっと家賃を払ってくれることを前提として計算されます。

ところが「マンションを購入したが、不人気な物件で入居者がみつからない」「前の入居者が退去して、その後に入居する人がみつからない」というような場合、家賃収入はゼロ円になってしまい、資産運用どころではありません。投資ローンを組んで物件を購入した場合は、月々のローン返済が重くのしかかってきます。これは不動産投資失敗の典型的なパターンです。こういう例では「ローン返済額が家賃収入を上回ってしまい、返済しきれずにマンションを手放したが、売却額でローンが完済できず借金だけが残った」という悲惨な事態に陥ってしまいます。

こうしたリスクを防ぐには、まず「入居者に対して魅力的な物件を選ぶ」「入居者を速やかにみつけてくれる営業力を持つ不動産会社をパートナーに選ぶ」という鉄則があります。
魅力的な物件とは、まず立地条件(駅チカ・周辺環境の良さ・便利さなど)と、それに見合う適正な賃料の設定です。これらに対して専門家から適切なアドバイスを受け、なおかつ物件情報を広く宣伝し、入居者を募集するためのネットワークを持つパートナーと手を組んでおけば、空室リスクを避けることができるでしょう。

修繕積立金の上昇を想定していなかった

修繕積立金とは、長期にわたってマンションの性能を維持し、良好な状態を保つための修繕に備える積立金です。
修繕積立金の額は12年、15年、30年といった将来を見越した「長期修繕計画」に基づいて設定されます。しかし、長期修繕計画は一定期間ごとに見直しを行い、実情に応じたものに変更する必要があります。もちろん長期修繕計画の見直しにより修繕積立金が軽減される可能性もあるのですが、一般的に、建築物は築年数が深くなるにつれ想定外の修繕などが必要となりがちです。このため、マンション管理会社が「来月から修繕積立金を値上げします」などと申し入れてくる可能性があります。
「最初のうちはよかったが、物件が古くなって賃料を下げなくてはならないのに修繕積立金が値上げされ、収支がマイナスになってしまった」と嘆く不動産投資家もいます。

こうしたリスクを最小化するためには、優良な建築工法に基づく、建築物として信頼性の高いマンションを購入することです。このようなマンションは想定外の大規模な修繕などは発生しにくく、また経年劣化しにくいため不動産としての資産価値が長期間にわたって下落しにくいというメリットがあります。
そして、適切な長期修繕計画が策定されていることももちろん大切です。優良なマンションを見極め、なおかつ豊富な実績により長期修繕計画が適切かどうかを評価できる不動産会社をパートナーに持つことが何より重要でしょう。

中長期計画を策定していなかった

不動産投資にあたっては、目先の利回りや収益性といった短期的な視点だけでなく、数年、数十年といったスパンで「何年先までにローンを完済する」「利回りが●%を割ったら売却を検討する」などの中長期計画を策定しておく必要があります。また、その間には自分の結婚やリタイヤといった人生上の変化が訪れることも、資金計画に組み入れておく必要があるでしょう。

しかし、不動産投資の初心者ではこうした中長期計画を立てることができず、「売り時を逃して収益が目減りしてしまった」「あの時頑張ってローンの前倒し返済をすればよかったのに、それに気付かず返済が苦しくなった」などと後悔するケースも少なくありません。

もちろん、誰でも最初からベテラン投資家のような周到な判断ができるわけではありません。だからこそ、不動産や不動産投資の専門家のアドバイスを得られる環境を整えておく必要性があるのです。
さらに「いま、こうするべきです」という助言を必要なタイミングで行ってくれて「その理由はこうだからです」と納得できるような説明が得られるなら、投資収益が上がるだけでなく、投資家としての自分のセンスも磨くことができるでしょう。

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