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201411.25

中古マンション選び 3つのチェックポイント

新築マンションを購入するよりも、価格の安さや住環境が確認しやすいといったメリットがある中古マンション。しかし、新築マンションとは異なる購入上の注意点や選び方のポイントがあることも事実です。

そこで中古マンション特有の資金調達・ローン、耐震性・安全性、住環境・周辺環境の3つのテーマに沿って注意したいチェックポイントをまとめてみました。

資金調達・ローンのポイント

中古マンションの購入の際、特に住宅ローンの審査の過程などに違いはありません。ただし建物部分の評価額は新築物件より低く査定されることはイメージしやすいかと思います。マンションの場合は特に、融資枠が住宅購入に十分かどうか、自己資金とあわせて総合的な判断が必要でしょう。

中古マンションの購入には、新築マンションに比べて「消費税がかからない」などといった大きなメリットがあります(そうではないケースもあります)。
ただし、購入に要する諸費用として、不動産会社への仲介手数料(最大で、売買価格×3%+6万円+手数料にかかる消費税)を上乗せする必要がある点に注意しておきましょう。

ほとんどの物件で、トータルでは中古マンションの方が安く購入できるはずですが、仲介手数料の存在を忘れていると支払い総額の計算が狂ってしまうかもしれません。

耐震性・安全性のポイント

築年数、耐震構造などをしっかりチェックしましょう。

まず、1981年に設定された「新耐震基準」に適合するかどうかは重要なポイントです。
新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれ、旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度6強以上の地震で倒れない住宅』と変わりました。

新耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日のことで、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。従って築年が昭和57年~58年のマンションはしっかりと確認しましょう。

また、築後25年以内の耐火建築マンションの場合は住宅ローン減税の対象となり、所得税が優遇されます。
ただし、築後25年を経過していても、耐震基準適合証明を受ける・あるいは耐震改修工事を行うなどして、現行の耐震基準に適合していることを証明できれば、住宅ローン減税が適用されます。

なお中古マンションの場合、一定の基準を満たせばリフォーム費用についても住宅ローン減税が適用されます。この際、リフォーム時の検査と保証がセットになった「住宅瑕疵担保責任保険」に加入しておけばさらに安心でしょう。

ただし、マンションのような共同住宅では、本格的な耐震改修を行うためには基本的構造部分への補強が必要となり、耐震改修の必要性の認定を受けた分譲マンションでも、耐震改修の決議要件は住民の過半数となっています。このため、改修が必要であるにも関わらず未改修のマンションもみられるようです。

中古マンション選びの際には、築年数だけでなく、マンションの現在の耐震性や耐震改修状況などについて十分調査を行いましょう。

住環境・周辺環境のポイント

中古マンションは、新築マンションとは異なり、築後ある程度の時間が経過していることから、建物内部に瑕疵があった場合、それが表面化していると考えられます。「中古マンションは見えない部分がどうなっているかわからないので不安」という人もいますが、新築の時にはわからないさまざまな問題が、一定年数を経ても表面化していないということは、それだけ信用できる建築物だともいえるのではないでしょうか。

まず専有部分の確認ですが、台所やトイレ、浴室など、劣化しやすい水回りから中心に行いましょう。給排水管など目に見えない部分は修繕履歴などを確認すると参考になります。

共有部分では、共用部分の壁・天井などのヒビ、補修状況、劣化状況なども内見の際に細かくチェックしましょう。また、共有部分の清掃状況やメンテナンス状況、ゴミ置き場の状況など、適正な管理が行われているかどうかもしっかり確認しておくべきです。

このほか、住民のモラルやルールがキチンと守られているか、住民同士のコミュニケーションは健全か、などいった点についても調べておくと、安心して入居できるでしょう。

中古マンション基礎講座

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