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201708.08

競売不動産取得の際の登録免許税計算とその軽減措置についての解説

競売物件を落札した後に必ず納めなければならない税金が2つあります。登録免許税（国税）と不動産取得税（地方税）です。この記事では、このうちの登録免許税とその軽減措置に絞って詳しく解説したいと思います。

特に軽減措置についての箇所は、居住目的で入札をお考えの方には知っておいて頂きたい知識です。

登録免許税とは

登録免許税とは、売却、贈与、相続などで不動産の所有者が変わる場合に納める税金です。新たに土地や建物の所有権の登記をする側の人が納める必要があります。競売手続においては、買受け後の裁判所への代金納付時に収入印紙又は登録免許税額を金融機関へ振り込んだ領収証書のいずれかによって支払わなければなりません。

ちなみに、登録免許税を支払うと、裁判所が職権で所有権移転登記や抵当権抹消登記をしてくれるので、競売物件取得の際には司法書士さんに登記申請の代行を依頼する必要はありません（ただし、民事執行法82条2項に基づいて所有権移転登記と担保設定登記（抵当権設定や根抵当権設定）を同時に連件で申請する場合は別です）。

登録免許税の計算方法

一般的な計算方法は次のとおりです。

①所有権移転登記の登録免許税
（土地の評価額＋建物の評価額）　×　２．０％（１００円未満切捨て）
②負担記入抹消登記（抵当権抹消登記など）の登録免許税
不動産の個数　×　１，０００円

ここでいう評価額とは、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額をいい、「固定資産税評価証明書」または「地方税法422条の3の通知書」がその証明書になります。もっとも、固定資産税評価証明書は落札者でないと取得できないので、入札時には3点セットの冒頭の「期間入札の公告」の項目内記載の固定資産税・都市計画税等から下記の計算式を基に類推する必要があります。

※固定資産税税額　＝　固定資産税評価額　×　１．４％（標準税率）
　都市計画税税額　＝　固定資産税評価額　×　最高０．３％（制限税率）
（詳細はhttp://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/09.htmlなどを参照のこと）

登録免許税の軽減措置

買受人（個人）が自己のために住居として売買または競落によって購入した家屋については、建物の登録免許税が２．０％から０．３％に軽減される制度があります（平成３２年３月３１日までの特例措置制度）。残念ながら、賃貸目的や買取再販目的で競売物件を落札した場合には適用されません。また、この制度の適用を受けるためには、買い受けた建物の「住宅用家屋証明書」を提出する必要があります。以下この住宅用家屋証明書の取得について整理してみましょう。

＜住宅用家屋証明書の適用を受けることができる者＞
・個人に限る（法人は不可）
・外国人でもOK
・共有の場合には共有者全員に適用あり

＜住宅用家屋証明書の発行要件＞
・個人が自己の居住用に供する住宅用家屋であること（登記簿上の種類が「居宅」であ
　ること）
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上の家屋であること
・区分所有されるものは、その建築物が建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であるこ
と
・事務所、店舗等が併用されている場合は、その面積の９０％を超える部分が居住であ
ること
・取得後、1年以内の家屋であること
・木造、軽量鉄骨は建築後20年以内の家屋であること
・石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋
コンクリート造は建築後25年以内の家屋であること
※耐震基準適合証明書、住宅性能評価書又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書の提出がある場合は、築後年数の制限はありません。

＜住宅用家屋証明書の申請に必要な書類＞
・住宅用家屋証明申請書
・発行日から3ヶ月以内の不動産取得者の住民票（未入居の場合は申立書）
・現在居住している家屋の処分方法を明らかにする書類（未入居の場合）
・代金納付期限通知書（競売の場合）
・該当物件の登記事項証明書
・耐震基準を満たすことの証明書を取得したものについてはその証明書
（詳細はhttp://iqra-channel.com/jyutakuyoukaokusyoumeisyoなどを参照のこと）