不動産投資／マンション投資を検討している方も多いと思います。特に最近は一般投資家の間で、少ない初期費用で始められるマンション投資が流行しています。

ところで、マンション投資は物件のエリアによって利回りが大きく左右されたり、物件の資産価値が増減する影響を受けたりしますので、物件のエリア選びというのは大変重要です。そういう意味では「マンション投資を始めるなら、東京または首都圏がベスト」とよくいわれますが、その理由は何なのでしょうか？

空室リスクを避けるには

マンション投資において最大のリスクは「空室リスク」だといわれています。

一般に、マンション投資の表面利回りは「1年間の賃料／物件購入価格」で算出されますが、これは1年間、毎月賃料が入り続けることを前提とした利回りです。購入したマンションに入居者がいない、あるいは前の住人が退去した後、いつまでも次の入居者がみつからないといった場合、その間の賃料収入はゼロ円になってしまいます。

このため、不動産投資においては、なるべく空室率の低いエリアの物件を選択する必要があります。総務省統計局「地域別にみた住宅の状況」をみると、平成20年都道府県別空き家率では、東京・埼玉・神奈川の首都圏3都県、山形・沖縄の2県が11.9％未満となっており、全国最高水準です（首都圏のうち千葉は13.1％）。

ただし住宅増加数をみると、東京の59万戸増（平成15～20の5年間）が全国で最も多く、次いで神奈川県32万戸、愛知県23万戸、大阪府22万戸、埼玉県20万戸増となっており、「住宅がどんどん増えているにも関わらず空き家率が低い」という意味で首都圏でのマンション投資の手堅さが伺えます。また、首都圏以外でも愛知・大阪といった大都市を投資のターゲットにすべきという推測が成り立つでしょう。

人口増加が続く首都圏・中部圏

同じく総務省統計局の「都道府県別人口と人口増減率」をみると、平成17～22年の間でもっとも人口が増えた都道府県は東京で、人口増加率4.6％となっています。2位は神奈川県（2.9％）、3位が千葉県（2.6％）となっており、ベスト3を首都圏が独占しています。首都圏、とりわけ東京の人口増は、自然増に加えて流入人口の多さが主たる原因となっています。

国土交通省の予測では、日本の人口は全体的に緩やかに減少しながら首都圏（東京圏）、中部圏（名古屋圏）への集中が進み、このため首都圏、中部圏の人口減少率は全国でもっともゆるやかになり、「主要圏のゆるやかな減少」と「地方圏の急速な減少」の二極化が進むとみられています。

その結果、首都圏・中部圏では不動産需要の減少傾向も穏やかになると思われます。不動産の資産価値は不動産需要に大きく左右されますから、人口の長期的安定が続くと見込まれる首都圏、または中部圏への投資がもっとも適切であると考えていいでしょう。

賃金水準が高い東京

厚生労働省「賃金構造基本統計調査」を見ても、日本労働組合総連合会の発表資料を見ても、日本でもっとも賃金水準が高いのは東京です。労働者の平均年収ベースでみると、東京、神奈川、愛知がベスト3となっており、4位以下の都道府県を30万円以上引き離しています。

このため、東京都で働く労働者の通勤圏内である首都圏なら、マンション投資の方法として、「リフォーム／リノベーションによって付加価値を高め、強気の賃料設定で初期投資を回収する」といった投資法も十分検討できるでしょう。また、「競売マンションや築年の深い中古マンションを格安で購入し、浮いた資金をリフォーム／リノベーションに追加投資する」という考え方も成り立つのではないでしょうか。

ここまで見てきたように、空室率の低さ・今後の人口の安定性・賃金水準、いずれをとってもマンション投資を始めるのであれば「東京・首都圏がベスト。それ以外なら中部圏か、少なくとも大都市圏」ということがおわかりいただけたのではないでしょうか。

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